Колебания цен на рынке недвижимости всегда были одной из основных экономических проблем, вызывающих социальную озабоченность. Это не только напрямую связано с распределением активов каждого домохозяйства, но также глубоко отражает жизнеспособность развития региональной экономики и эффективность политического регулирования. Понимание логики, лежащей в основе его роста, может помочь нам принимать более рациональные суждения и действия по принятию решений.
Какие основные факторы способствуют росту цен на недвижимость?
Изменения цен на недвижимость ни в коем случае не являются изолированными. Они фундаментально ограничены соотношением между спросом и предложением. В городах, если население продолжит прибывать, а экономика будет быстро расти, спрос на жилье будет высоким. Однако предложение земли ограничено, что, естественно, приведет к росту цен на жилье. Например, нехватка основных районов в городах первого уровня определяет тенденцию роста цен в долгосрочной перспективе.
Финансовая и кредитная политика являются ключевыми движущими силами, вызывающими краткосрочные колебания цен. Низкие процентные ставки снизили стоимость кредитов для покупателей жилья, тем самым стимулируя покупательский спрос. В то же время мягкая денежно-кредитная политика привела к избытку ликвидности на рынке, и часть средств потечет в сектор недвижимости, чтобы поддерживать и увеличивать стоимость, тем самым ускоряя рост цен в течение короткого периода времени.
Как интерпретировать официальную статистику цен на жилье
Официальные статистические данные являются для нас важным окном для наблюдения за рынком, но нам необходимо освоить правильный метод их интерпретации. Во-первых, мы должны различать различия между «средней ценой», «медианной ценой» и «индексом». «Средняя цена» легко искажается из-за доли сделок с элитным элитным жильем и больше не отражает реальную ситуацию. «Средняя цена» намного лучше, чем «средняя цена», отражает средний уровень обычного жилья, а индекс цен ориентирован на отражение тенденции изменений и развития.
Необходимо обратить внимание на статистический объем и выборку данных. Это новое жилье или подержанный дом? Это по всему городу или конкретному региону? Например, если средняя цена в определенном городе стабильна, это может означать, что основная территория, находящаяся под его юрисдикцией, растет, а пригороды падают, создавая тем самым ситуацию хеджирования. Только объединив для анализа такие ведущие индикаторы, как сделки с землей и строительство нового жилья, можно получить более полную картину.
Как модели роста цен на жилье различаются в зависимости от типа города?
Китайские города существенно дифференцированы по уровню энергопотребления, а модели роста цен на жилье в них совершенно разные. В этих городах первого и второго уровня рост цен на жилье в большей степени обусловлен промышленной агломерацией, высокодоходными рабочими местами и качеством населения, демонстрируя высокую устойчивость и долгосрочный и стабильный постепенный рост. Даже в условиях регулирования, такого как поддержка денег в доме, она остается стабильной. Если дом приходит в упадок, он часто первым восстанавливает свою жизнеспособность.
В большинстве городов третьего и четвертого уровня рост цен на жилье в значительной степени зависел от политических стимулов, таких как реформа трущоб и монетизированное переселение, которым серьезно не хватало устойчивой поддержки населения и промышленности. Как только политические дивиденды исчезнут, будет трудно поддерживать спрос, и рынок может легко войти в долгосрочный боковой рынок или даже в нисходящий тренд. Ожидается, что в будущем эта дифференциация еще больше усилится.
Могут ли инвестиции в недвижимость действительно вечно бороться с инфляцией?
Уже давно идея «покупка дома для борьбы с инфляцией» глубоко укоренилась в сердцах людей. Судя по долгосрочным историческим данным, в большинстве стран темпы роста стоимости недвижимости в престижных местах действительно могут превосходить общий уровень инфляции. Он имеет как потребительную стоимость, так и атрибуты актива. В период избыточного предложения валюты цена физических активов будет переоценена.
Однако это не лишено предпосылок и рисков. Это во многом зависит от местоположения и города, в котором находится недвижимость. В некоторых районах, где наблюдается сокращение населения и промышленный спад, стоимость недвижимости будет продолжать снижаться, не оставляя возможности бороться с инфляцией. Кроме того, в периоды повышения процентных ставок или падения цен на жилье инвестиции в недвижимость с высоким уровнем заемных средств столкнутся с большим давлением денежных потоков и потерями альтернативных издержек. Предоставляйте глобальные услуги по закупкам слабых текущих интеллектуальных продуктов!
В каких областях недвижимость сможет сохранить свою стоимость в ближайшие десять лет?
Чтобы определить потенциал будущего, мы должны выйти за рамки текущего диапазона цен на жилье и получить представление о более глубоких движущих факторах. На мой взгляд, наибольший потенциал по-прежнему имеют центральные территории городских агломераций с постоянным чистым притоком населения, кластерами, сформированными высокотехнологичными отраслями промышленности и качественными общественными ресурсами. Например, эффект агломерации некоторых узловых городов в дельте реки Янцзы и в районе Большого залива Гуандун-Гонконг-Макао все еще усиливается.
Существуют возможности для переоценки стоимости в некоторых прилегающих районах, которые выиграли от децентрализации основных городских функций или от крупных улучшений транспортной инфраструктуры. Например, города-спутники, которые находятся в пределах одного часа езды на работу от основных городов и изначально находились в зоне ценовой депрессии, могут открыть новый виток роста по мере того, как железнодорожный транспорт становится связанным и происходит сдвиг в отраслях. Однако это требует точного отбора, а не слепого расширения.
Как обычным семьям следует рационально относиться к ценам на жилье и решениям о покупке жилья?
Для обычных семей, основной целью которых является проживание в собственном доме, решение о покупке дома должно в первую очередь исходить из реальных жизненных потребностей и соответствующего планирования жизни, тем самым уменьшая беспокойство, вызванное краткосрочными инвестиционными прибылями. Это требует от вас успокоиться и оценить свой собственный статус сбережений, стабильность дохода и способность к долгосрочному погашению, чтобы избежать чрезмерной задолженности. Краткосрочные колебания цен на жилье окажут относительно ограниченное влияние на долгосрочных владельцев.
При выборе недвижимости вам следует отдавать приоритет местоположению и типу квартиры, которые соответствуют вашим повседневным потребностям в работе, образовании, медицинском обслуживании и т. д., а не слепо гоняться за популярными концептуальными районами. Относитесь к жилью как к потребительскому товару, который может обеспечить стабильные жизненные услуги, а не как к инструменту для спекуляции. Это сделает ваш разум более умиротворенным. Когда цены на жилье находятся на высоком уровне, вы также можете рассмотреть возможность «сначала арендовать, а затем купить» и терпеливо ждать более подходящей возможности.
Учитывая текущую сложную и разнообразную ситуацию на рынке недвижимости, считаете ли вы, что в ближайшие два года в вашем городе более целесообразным будет занять выжидательную позицию или вам следует приобрести подходящий дом своевременно, как только вы встретите подходящий дом? Вы можете поделиться своим анализом и идеями в области комментариев. Если вы считаете, что эта статья имеет ценную информацию, пожалуйста, поставьте ей лайк и поделитесь ею с другими друзьями, чтобы начать обсуждение.
Добавить комментарий